Рыночная и кадастровая стоимость: отличия и порядок установления

Исследуя вопрос о возможности снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости, мы непременно встретим понятия "кадастровой стоимости" и "рыночной стоимости" объекта недвижимости.

Итак, кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

При определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Кадастровую стоимость объекта недвижимости устанавливает (пересматривает)  государство с определенной периодичностью без уведомления собственников (правообладателей) и независимо от их мнения.

Рыночную же стоимость объекта недвижимости определяют оценщики (физические лица), являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком.

В случаях, предусмотренных законом, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В случаях, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной и не соответствует рыночной стоимости, то заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру снижения кадастровой стоимости и вынести этот вопрос на рассмотрение специальной комиссии, созданной практически в каждом регионе нашей страны.